איך אפשר להימנע מתשלום מס רכישה?ֿ
ישנן מספר דרכים להימנע מתשלום מס רכישה ברכישת דירה או נכס מקרקעין אחר, או להפחיתו משמעותית, במסגרת החוק, התקנות והוראות הביצוע של רשות המיסים.
מס רכישה ברכישת דירה ראשונה / יחידה / חלופית
ההקלה המיידית והרווחת ביותר היא למעשה לתזמן את הסכם הרכישה, כך שייחתם ברכישה לפי מדרגות מס רכישה ברכישת דירה ראשונה או דירה חלופית שנייה (בהמשך אפרט את התנאים להיות הדירה חלופית).
מדרגות מס רכישה לרוכשי דירה ראשונה מתעדכנות ב-15 בינואר בכל שנה בהתאם להוראת הביצוע העדכנית של רשות המיסים, בהצמדה למדד.
בהתאם למדרגות מס רכישה המעודכנות לשנת 2024 – ניתן פטור מלא ממס רכישה לרוכשי דירה ראשונה / יחידה או חלופית עד לשווי של 1,978,745 ש״ח. מעבר לסכום זה יחולו מדרגות מס מופחתות.
להלן מדרגות מס הרכישה ברכישת דירה יחידה / ראשונה או דירה חלופית:
על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪: 0%
על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ – 3.5%
על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪– 5%
על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ – 20,183,565 ₪ – 8%*
על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ – 10%
ישנן הקלות רבות גם אם לרוכש חלקים נוספים ב״ספיחי דירה״. לדוגמא – עד מחצית זכויות בדירת ירושה או עד שליש זכויות בדירות נוספות לא ייחשבו כדירה נוספת לעניין ״שריפת״ הפטור ממס רכישה, ומדרגות מס רכישה כדירה ראשונה.
איך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה פטור ממס רכישה דירה שנייה / דירה חלופית – משפרי דיור?
למעשה ניתן לרכוש דירה שנייה כדירה חלופית לדירה הראשונה, אותה יש למכור בתוך 18 חודשים מרכישת הדירה השנייה ובכך להיות מחויב במס רכישה מופחת – לפי מדרגות דירה יחידה בעת הרכישה של הדירה השנייה, נכון לשנת 2024 – פטור מלא ממס שבח עד שווי של 1,978,745 ש״ח.
כלומר – לרוכש שיש בבעלותו יותר מדירה אחת בעת הרכישה של הדירה השנייה עליה הוא יכול לקבל פטור ממס רכישה עד שווי של 1,978,745 ש״ח לכלכל את צעדיו בהתאם, ולבדוק איך הוא יכול להגיע למצב שבזמן החתימה על הסכם הרכישה של הדירה השנייה (החדשה) הוא לא יהיה בעלים של יותר מדירה אחת.
מי זכאי להחזר מס רכישה?
במקרים רבים, רוכשי דירה שנייה / דירה שיכולה לשמש דירה חלופית, שילמו מס רכישה מלא – בהתאם למדרגות דירה נוספת, שמתחיל נכון לשנת 2023 ב-8 אחוזים משווי הנכס הנרכש, מאחר שלא היו מודעים או לא התכוונו למכור את דירתם הנוספת הקיימת במועד הרכישה, ולא דיווחו על כך לרשות המיסים.
המדרגות של דירה נוספות (לא יחידה או חלופית) נכון לשנת 2024 הינן:
על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%
על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח – 10%
הפתרון – ניתן במהלך 18 החודשים ממועד הרכישה של הדירה לבצע תיקון שומה באמצעות עורך הדין המייצג אותם או עורך דין מיסוי מקרקעין חיצוני – ולהגיש את הבקשה לתיקון שומת מס הרכישה של הדירה שנרכשה ושולם בגינה מס רכישה מלא בגובה 8 אחוזים, תוך התחייבות למכור את הדירה הקיימת הראשונה, ובכך למעשה, מיד עם מכירתה לקבל החזר של מס הרכישה העודף ששולם, בתוספת הצמדה וריבית של 4 אחוזים!
בנוסף, אם הדירה אכן תימכר במועד זה – 18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה השנייה, הדירה שתימכר תהיה פטורה ממס שבח כדירה חלופית יחידה בהתאם לסעיף 49ב(2) לחוק וסעיף 49ג בהתאמה.
פטור ממס רכישה לבעלי 3 דירות – משפרי דיור
מאחר שלא קיים פטור ממס רכישה לרוכש מרובה דירות, במצב של בעלים של 2 דירות שרוצה לרכוש דירה שלישית, ולמכור את אחת מ-2 הדירות שבבעלותו, הרי הדירה הנוספת ״שורפת״ לו גם את הפטור / הקלה במס רכישה ברכישה של הדירה השלישית, וגם את האפשרות למכור את אחת הדירות שלו בפטור מלא ממס שבח כדירה יחידה – חלופית לדירה הנרכשת.
הפתרון – ניתן לבדוק אפשרות של העברת הדירה לפני מהלך הרכישה והמכירה, ללא תמורה לקרוב – כמו לילדים הבגירים שלו, ובכך למעשה לשחרר מעצמו את הדירה שמפריעה בעסקאות, אך יש לעשות זאת בהעברה אמיתית לילדים וללא התניות כפי שאפרט להלן.
פטור ממס רכישה בהעברת דירה ללא תמורה לקרוב – דירה במתנה
הסכם מתנה של דירה בין קרובים מאפשר העברה ללא תמורה ביניהם של דירה, בפטור מלא ממס שבח, ובפטור ממס רכישה או במס רכישה מופחת בהתאם לשווי הנכס המועבר.
מקבל הדירה ישלם רק שליש ממס הרכישה שהיה משלם לו היה רוכש את הדירה בשווי כסף, בהתאם למדרגות מס הרכישה אשר יהיו ידועות ביום העברת הזכויות בדירה, כלומר ביום החתימה על תצהיר העברה ללא תמורה בין קרובים.
העברת נכסים במתנה לקרוב משמשת מקלט מס נפוץ במיוחד כפתרון לבעלי דירות שמבקשים להגיע למצב של חיסכון במס רכישה ומס שבח ברכישה ובמכירה כפי שפירטתי לעיל.
כלומר – ילד בגיר (מעל גיל 18) שאין בבעלותו דירה אחרת, ומקבל מהוריו דירה בשווי נמוך מ- 1,978,745 ש״ח, נכון לשנת 2024 יהיה פטור לחלוטין בקבלת הדירה ממס רכישה, ואם שווי הדירה גבוה יותר, ישלם רק שליש מהמס של יתר המדרגות
זו הקלה משמעותית, כי גם אם בהעברה ישלם כמה אלפי שקלים או אפילו עשרות אלפי שקלים, זה זניח לעומת המיסוי שניתן לחסוך בעסקאות המכר והרכישה של הדירה החלופית על ידי הוריו, שיכולים גם להסתכם במאות אלפי שקלים.
